用語集 | プロパティマネジメント(不動産物件のマネジメント)やリーシング(賃貸)事業ならNIPPOビルマネジメントへ

■ 基本用語から専門用語まで幅広く集めました。 収録用語数113語

アクイジション: acquisition

不動産・株式などの資産を買収すること。

アクティブ運用

ファンドマネージャーの判断、戦略に基づいた独自のポートフォリオを構築し、市場インデックスより高いパフォーマンスを積極的に追求する運営手法のこと。

アセットアロケーション: asset allocation

投資家の財政事情や投資スタンスに併せて、株式や債券、不動産、現金などの各資産へどのような割合で投資するかを決める資産配分プロセスのこと。

アセットマネジメント: asset management

資産運用のこと。
不動産を含む資産全体の効率的運用を目指し、ポートフォリオへの助言やファンド運用など、幅の広い業務を行う。

アービトラージ: arbitrage

異なる時刻間、異なる地域間、異なる商品間における価格差を利用して利益を得る取引のこと。

アモチゼーション: amortization

元本の分割償還のこと。

アレンジャー: arranger

証券化のプロセスにおいて、証券化アレンジメントの担い手を指す。
証券化アレンジメントは、不動産などを元の所有者（オリジネーター）からＳＰＶ（証券発行体）へ移して、証券の発行構造を組み立てる業務のこと。なお、証券化のプロセスは、証券化アレンジメントとプレイスメント（発行証券を投資家に販売すること）に大別される。

アンダーライティング: underwriting

証券会社が行う業務の一つ。
新規発行有価証券の引受け、売り出し業務。

ＥＢＩＴＤＡ: earning before interest,taxes,depreciation and amortization

金利・税金・償却前利益。
財務分析上の概念の一つ。
EBITDA ＝税引前利益＋特別損益＋支払利息＋減価償却費（有形固定資産償却費と無形固定資産償却費の合計）
損益計算書上に表示される会計上の利益ではなく、過剰な設備投資やM&Aによって生じた損失をマイナス要因として取り込むことができないという欠点がある。

インカムゲイン

income + gain（和製英語）
株式投資の配当収入、利子のこと。

ウォーターフォール: waterfall

対象不動産から得られるキャッシュフローをどのような順番で配分するのか詳細に規定したもの。各種費用や修繕積み立て、元利払い、元本償還などに充当される。

エクィティ: equity

一般企業やＳＰＣ、ＲＥＩＴが資金調達をする時の選択肢の一つ。
株式の発行の他、優先出資証券などの返済義務の無い自己資本調達による発行媒体のこと。

エクスポージャー: exposure

投資家のポートフォリオのうち、市場の価格変動リスクにさらされている資産の割合のこと。

ＡＢＳ: asset backed securities

資産担保証券。
不動産、各種の貸付け債権、リース債権、売掛債権など、得手の資産を裏付けに発行される証券のこと。

ＳＰＣ: special purpose company

特定目的会社。
不動産をはじめとした資産を流動化（証券化）する為に設立される法人を指す。

ＳＰＶ: special purpose vehicle

特定目的事業体。ビークルは器の意。
不動産などの譲受け資産を裏付けに証券を発行したり借入あるいは投資を受け入れるための便宜上の媒体を総称した概念。

ＮＯＩ: net operating income

運用純収益。
年間賃料収入から空室損失費、管理費、修繕費、固定資産税などの運営諸経費を控除した純収益。

ＬＬＣ: limited liability company

アメリカの州法に基づいて設立される企業体で、日本商法では合同会社に相当する。
１　出資者に無限責任が生じない
２　株主への配慮を必要とせず、出資者主導の自治制が高い経営が可能
３　組織は非課税で、構成員のみ課税される。（パススルー課税）
日本版ＬＬＣに関しては、日本の税法上、構成員に対するパススルー課税は認められておらず、簡便な会社組織としての意義が強い。
また、会社法施行以降は新規設立が認められなくなった旧有限会社（特例有限会社）に代わる存在としての期待がむしろ強い。

ＬＬＰ: limited liability partnership

有限責任事業組合。
2005年8月の有限責任事業組合契約法の施行により悦率が可能になった組織形態。
ＬＬＣと同様の性質を持つが、法人格を持たないので法人税が免除される。

ＬＴＶ: loan to value

社債発行時における対象不動産の資産価値に対する社債元本金額の割合。

エンジニアリングレポート: engineering report

建物の適正評価手法の一つ。

土地状況調査の一部（地質、地盤）、建物状況調査、環境調査を対象とし、内容は以下。
１　物劣化診断による経済的耐用年数の判定
２　維持、管理、保守費用の見積り
３　有害物質の使用や保管状況の把握
４　耐震診断結果、ＰＭＬ値の判定（probable maximum loss　地震による予想最大損失率）

オポチュニティファンド: opprotyunity fund

私募ファンド（任意の契約によって投資家から集められた資金を運用者が運用し、その成果を出資額に応じて投資家に還元する仕組み。元本保証はなく、リスクもリターンも投資家に帰属する。）の一つで、高い運用実績を売り物にするもの。
投資対象を限定せず運用者に自由な裁量権を与えてリターンを高めることに特徴があるが、一般に投資対象が限定的なファンドよりもリスクが大きい。

オリジネーター: originator

証券化において、原資産（債権）の所有者で、ＳＰＣに対して原資産を譲渡、売却する者のこと。セラーsellerともいう。

オルタナティブ投資: alternative investment

代替投資。
株式や債券のような伝統的投資対象以外への投資。ヘッジファンドやプライベートエクイティ、不動産などはこれに含まれる。

開発型証券化

これから建設する土地（と建物）を証券化の対象とするもの。
分譲マンションだけではなく、賃貸マンション、商業施設、オフィス、ホテル、結婚式場、都市再開発などにも広がっている。

外部成長

新規物件取得など、規模の拡大による成長のこと。

格付け: rating

債権の信用力や元利金の支払能力の安全性などを総合的に分析してランク付けし、ＡＡＡやＢｂｂなどの記号で表したもの。
格付け機関が中立的な立場に立って行う。
アメリカのスタンダード・アンド・プアーズ、ムーディーズ・インベスターズ・サービスや、日本の日本格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）が格付け会社として有名。

キャッシュリザーブ: cash reserve

期中のキャッシュフローから一定額を定期的に留保する信用補完措置の一つ。
元利金返済積立金や修繕積立金などが代表的なもの。

キャップレート: capitalization rate

期待利回り率。
キャップレート＝ＮＯＩ（純営業収益）÷総投資額×１００

キャピタルゲイン: capital-gain

株式投資の投資元本の値上がり益のこと。
損失はキャピタルロス。

キャピタルコール方式

取得物件が特定され、当該物件の取得のために投資家が出資する方式。

キャペックス: ＣＡＰＥＸ , capital expenditure

設備投資のために支出する金額のことで、資本的支出に相当する。
単純に不動産を維持することとは違って、不動産の価値や耐久年数を延ばすためにかかる費用のことを指す。
資産計上されて、減価償却の対象になる。

減損会計

企業が所有する固定資産の価値が大幅に下落している場合、帳簿価格を引き下げ、価値下落分を特別損失に計上する会計処理のこと。

公募と私募

社債の発行形態による分類の一つ。
公募は不特定多数の投資家を対象に、広く募集して債権を発行する。
私募は少数特定の関係者のみを対象として直接的に募集し債権を発行し、さらに、一般投資家私募、プロ私募、大型私募に分類される。

５％ルール

流動化する不動産の譲渡時の適正な価額に対するオリジネーターのリスク負担金額はおおむね５％の範囲内でなければならないとするルール。

コベナンツ: covenants

融資事項後に、借入人（ＳＰＣ）や関係者が遵守すべき事項のこと。
他業の禁止、公租公課の適切な支払などの他、一定の行為については金融機関の事前了承を得ることなどがある。

コミットメントライン: commitment　line

企業と金融期間が、あらかじめ定められた期間、融資限度額の範囲内で、企業の要請に基づき、金融機関が融資を実行することを法的に保証する制度。

コミングリングリスク: commingling risk

投資家に支払われるべき資金が、他の当事者の資金と混同されるリスク。

コンストラクションマネジメント: construction management , ＣＭ

建設業経営管理。
発注者の代理人として、コスト、行程、品質を統合的にコントロールし、ライフサイクルコスト重視、不自然な工事進行改善、無駄な工事費削減、発注者の納得が得られる建築コストの透明性確保、施工業者選定などの業務をこなす。

コンバージョン: conversion

建物の用途転換のこと。
現在はオフィスビルを賃貸マンションに転換することが主流。

コンプライアンス: compliance

本来は、応諾、服従などを意味するが、主に証券業界では、法令遵守の意味で使われている。
法令、規則など各種ルール、倫理や社会規範などに従って行動することを指す。

サービサー: servicer

貸出債権の管理、回収を通じて、キャッシュフローマネジメントを行う専門家のこと。
ＳＰＣは単なる器で債権回収機能が無いため、延滞債権回収などは、外部サービサーに委託される。

ＣＭＢＳ: commercial mortgage backed securities

ホテル、ショッピングモール、オフィスビルなど商業用の不動産に対して実施した融資をひとまとめにし、それを担保にして証券化した商品のこと。

ＣＳＲ: corporate social responsibilities

企業の社会的責任のこと。
社会的倫理や環境への配慮、利害関係者に対して責任のある行動を取ることが求められる。

Ｊ－ＲＥＩＴ

不動産投資信託の日本版。

事業証券化: whole business securitization

キャッシュフローを生む事業そのものを資産価値とし、それを裏付けとした証券化商品のこと。
経営体制、事業の収益、利益率などの事業そのものの価値、収益が主な評価対象になる。

資産流動化計画

特定目的会社による資産の流動化に関する基本的な事項を定めた計画のこと。

慈善信託

将来慈善団体に寄付することを約する制度。

指定管理者制度

2003年の地方自治法の改正により、公共施設の管理運営業務を民間に開放する制度。

シニアデット: senior debt

ＳＰＣが調達するデットのトランシェが複数の場合、そのうち最優先に返済されるよう定められた部分のこと。

収益還元法: income approach

評価、鑑定の対象となる不動産が生みだす収益を、還元まわりで割り戻して、その価格を求める手法。

信託

委託者が、財産（信託財産）を信託銀行（受託者）に引き渡し、一定の目的（紫檀区目的）に従い、本人または他人（受益者）もしくは社会のために、信託財産を管理処分させること。

信託受益権

受益者がもつ権利の総称。

ストラクチャードファイナンス: structured finance

仕組み金融、何らかの特別な仕組みを用いた金融技術のこと。

スプレッド: spread

金利差、または、利ざやのこと。

租税回避地

税金が免除される、もしくは著しく軽減される国、地域を指す。オフショア。
ケイマン、バハマ、バージン諸島、イギリスのマン島、ジャージー、ガンジー島などが代表。

中間法人

公益目的でもなく、営利目的でもない、いわば中間的団体といえる同窓会、ＰＴＡ、親睦団体などに法人格を付与することを目的に設立された制度。
2002年4月に施行された中間法人法に基づき設立される。

直接還元法: 不動産の価格を評価する手法の一つ。

対象期間の変動を想定した年間キャッシュフローを、キャップレートで割引し算出する。
DC法（direct capitalization method)ともいう。

ＴＭＫ: tokumei mokuteki kaisya

資産流動化法に規定される投資ビークル。特定目的会社｡

ＤＣＦ法: discounted cash flow analysis

不動産の価格を評価する手法の一つ。
将来生み出す純収益を含めた現在価値の総和を還元利回りで割ることで評価する。
単年度の純収益をもとに計算する直接還元法よりも予測の精度を高められる。

ＤＣＲ: debt coverage ratio

ＤＳＣＲ（debt serice coverage ratio）とも言う。
年間の純収益に対する元利返済の割合を表す。
借入金の返済能力を見る指標となる。
ＤＣＲ＝ＮＯＩ（純運用収益）/ＤＳ（借入金償還額）
ＤＣＲが1を超えると、不動産から得られる純収益によって、借入金の元利金を返済できることになる。

定期借地権

期間50年以上の一般定期借地権
期間30年以上で期間満了時に地主が建物の譲渡を受ける特約がついた建物譲渡特約付き借地権
期間10年以上20年以下でもっぱら事業の用に供するための建物を所有する目的のための事業用借地権
の3種類がある。いずれも、契約期間の満了によって当然に地主に対して土地が返還される内容の借地権となる。

定期借家権

従来の借地借家法における借家権は借家人の保護に偏った制度だったが、2003年3月に施行された「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法」によって導入された定期借家権は、貸主と借主が対などに契約を結べる制度である。

テイル期間: tail period

償還期日までにリファイナンスできなかった場合、物件売却により元本償還を図らなければいけないが、そのために設けられた猶予期間のこと。

出口戦略: exit strategy

インカムゲインの獲得をメインに、キャッシュフローを最大限に高め、一定期間後に転売して利益を確定する手法。
ＩＰＯ（新規公開株）や他社への転売、売出などが一般的。

デット: debt

借入金、負債。銀行借入や社債発行（起債）などの負債にあたる他人資本調達による発行媒体のこと。

テナントレップ: tenant representative

不動産オーナーサイドではなく、テナントの代理人として、オフィスの提案や賃貸借契約などを適切な不動産戦略のアドバイスを行う立場。

デューデリジェンス: due diligence

投資などを行う検討段階で、事前に投資対象の財政状況や法務のリスクマネジメント状況などを精査する作業のこと。
投資実行後に不測の損失やリスクが発生することを避ける目的で行われる。

倒産隔離: bankruptcy remoteness

ＳＰＥの保有・運用する不動産を関係者の倒産などのリスクから切り離すことをいう。
不動産証券化に当たってＳＰＥが満たすべきとされる要件の一つ。
企業が倒産すると、債権者や管財人は倒産企業が保有する資産や株主議決権などを活用して債権回収を図るが、ＳＰＥの保有・運用する資産に対してそのような追及が及べば投資家の利益を損なうことになる。倒産隔離は、そのような追求を防いで、保有・運用資産を法的に保護する仕組みである。

投資信託: investment trust fund

投信。投資信託委託会社が証券会社や銀行を窓口として数多くの投資家から資金を集め、運用する金融商品のこと。

特定目的会社: ＴＭＫ

１９８８年に施工された「特定目的会社による特定資産の流動かに関する法律」とその整備に関する法律によって導入された、資産証券化のための制度。
従来の商法や有限会社方における株式会社、有限会社などとは異なる新しい形態の法人。いわゆるペーパーカンパニーであり、不動産や債権などの資産を所有し、それらを裏付けとする証券を発行し、資産から得られる収益を配当あるいは利払いするための単なる箱、器としての働きをするものである。

匿名組合: ＴＫ

当事者の一方（匿名組合員）が相手方（営業者）の営業の為に出資をし、その営業により生ずる利益を配分することを約する契約形態のこと。
匿名組合員には業務を執行する権限が無い。

トラックレコード: track record

過去の実績、運用成績のこと。
プロパティマネジメントでは、主に、不動産賃貸終始履歴や、建物ハード面の修繕、維持管理などの履歴を指す。

トランシェ: tranche

フランス語で一切れの意。
証券化で資金調達する際、リスク・リターンに差をつけた複数の社債を発行することがあり、それぞれの切り分けられた各社債を指す。

内部収益率: ＩＲＲ＝internal rate of return

基本的な考え方はＮＰＶと同様だが、ＮＰＶが現在価値の合計と投資額の差額を求めて期待利回りを上回るか否かを判断するために使われるのに対して、ＩＲＲは純収益を現在価値に割り戻して投資額に対する収益率、つまり利回りを求めて、期待利回りと直接比較するために使われる。

内部成長

稼働率の向上や、賃料単価の上昇、管理費の削減などによる成長のこと。

ノンリコースローン: non-recourse loan , ＮＲＬ

非遡及型融資のこと。
ローンの借手が債務不履行を起こした場合でも、貸手が求償できる範囲は担保に取った特定の不動産及びその賃貸収入のみに限定されるローン。

ハイネットワース

個人富裕層のこと。
金融、投資に興味を持つ割合が高く、投資家層の一角を成している。

パッシブ運用

市場インデックスと同様のパフォーマンスを得ることを目標とする運営手法。

バルクセール

一括売却。
金融取引において、大量の債権や不動産をひとまとめにして、抱合せ販売的に売買する取引のこと。
回収可能性や売却可能性が低いなど採算性の低い債権や不動産は売却しにくいことから、採算性の高いものと抱き合わせて売買することにより、取引の効率性を高めようとする。

ファイアーウォール

金融機関内部での部門間での情報、資金、役員などの交流を遮断する利益相反防止策。

ファンド・オブ・ファンズ: fund of funds

運用機関が、複数の投資信託を適切に組み合わせて一つの投資信託にまとめたもの。

不動産証券化

所有ビルや賃貸マンションなどの不動産を担保に証券を発行して資金を調達する手法のこと。
投資家は賃料収入などの収益に基づいて利払いや配当などを受ける。

不動産投資インデックス

日本の不動産投資市場の成長を図るために導入された投資収益指標。
不動産投資収益をインカムゲインとキャピタルゲインとに分け、インカム収益率とキャピタル収益率、ならびにそれを合計した総合収益率を計算し、全体集計やエリア別集計などを行う。

不動産投資顧問業

不動産投資を考える投資家からの依頼に基づき、不動産投資に関する助言業務や投資判断・取引代理を伴う一任業務を業として行うこと。
不動産取引の投資一任業務と助言業務が行える「総合不動産投資顧問業」と不動産投資の助言のみを行う「一般不動産投資顧問業」の2種類がある。

不動産特定共同事業

不動産の小口化、不動産共同投資の手法の一形態。
不動産証券化と目的は似ているが、性質および法的な位置づけは全く別のものになる。
複数の投資家が出資して不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業。
対象商品は、任意組合型、匿名組合型、共有持ち分による賃貸型、外国法令に基づく商品、その他法令で定める商品である。

プライベートエクイティファンド

株式を公開・上場していない企業の株式に投資し、その企業の成長や再生の支援を行うことを通じて株式価値を高め、その後ＩＰＯ（新規公開株）や他社への売却を通じて利益を得る投資ファンドのこと。
ベンチャーキャピタルはプライベートエクイティファンドの一種。

ブラインドプール方式

取得物件を特定せずに、投資家がファンドに出資する方式。一任勘定型とも言われる。

プリンシパルインベストメント: principal investment

外部投資かから受託した資金ではなく、自己資金による長中期的な投資のこと。

プルーデントマンルール: prudent man rule

年金基金の運用において求められる行動基準。
運用にあたっては専門知識を持つ人物が慎重さ、勤勉さをもって忠実に義務を果たさなければならないということ。

プロパティマネジメント: property management

不動産に関する事業の一つ。
不動産の所有者に代わって、建物や設備のメンテナンス業務を指示するだけでなく、テナント管理やコスト管理、収益性を高めるためのリニューアルのコンサルティングなども合わせて行い、建物の日常維持保守、テナント営業、賃貸借条件交渉、クレーム対応、入出金管理などの業務を行う。

ペイオフ

2005年4月1日以降、万一金融機関が破綻しても、預金の支払が1,000万円までしか保護されない制度。

ヘッジファンド: hedge fund

投機的な投資信託の一種。
借入によるレバレッジを効かせ、投機的取引や複雑な裁定取引を行う。
通常は私募によって機関投資家や富裕層などから私的に大規模な資金を集め、金融派生商品などを活用した様々な手法で運用するファンドのことを指す。代替投資の一つ。

ポートフォリオ: portfolio

もともとは紙ばさみの意。
有価証券を紙ばさみに挟んで保管することが多かったため、この言葉が保有証券を意味するようになった。

ボラティリティ: volatility

統計学の標準偏差のこと。データの散らばり具合を表す指標を指す。

ボロアー: borrower

金銭貸借の借手側のこと。

マンデート: mandate

アレンジャーが受託するクロージングまでの作業の統括に対する依頼のこと。

みなし有価証券

有価証券の一種。
株券、新株予約権証券、国債証券、地方債証券などがみなし有価証券にあたる。
また、信託の受益権や合名会社・合資会社・合同会社の社員権など、証券または証書に表示されるべき権利以外の権利についてもみなし有価証券と定義されている。

メザニンローン: mezzanine loan

メザニンとは中２階の意。
ＳＰＣが調達するデットの複数のトランシェの中で、シニアデットの次に優先弁済権を持つもの。
ミドルリスク、ミドルリターンになる。

優先出資証券

株式会社における優先株に相当する出資。
優先出資社員は議決権の一部を放棄する代わり、利益配当、残余財産の分配についての優先権を持つ。特定出資と異なり自由に譲渡できる。

優先劣後

不動産証券化などで資金の一時的な不足や対象資産の損失発生に対処するために行う信用補完のうちの、信用補完の一つ。
証券の発行にあたり、配当、償還の優先権に差をつけた複数のクラスを設定し、優先部分のクラスの信用力を高くする。

ライフサイクルコスト: ＬＣＣ

企画設計費、建設費の他、運営管理費、建物解体費、廃材の処分廃棄費など、建物の生涯における必要コストの全額を指す。
初期投資費用（企画設計費、建設費など）がＬＣＣの23～25％を締め、ランニングコスト（保全費、光熱費）が75％を占めると言われる。

リコースローン: recourse loan

融資対象の不動産を担保に取った上に追加担保や個人保証を求めるローン。

リーシング

リース業、賃借。
賃貸の不動産物件に対してテナント付けを行い、仲介業務を行うこと。

リート: real estate investment trust , ＲＥＩＴ

不動産投資信託。
不動産に投資することに特化した不動産投資法人。

リバースモーゲージ: reverse mortgage

持ち家など自己所有の不動産を担保として融資を受け、死後不動産を売却して返済するという逆抵当ローンのこと。

リファイナンス: refinance

ローン組替えのこと。資金の再調達。

利回り: yield

投資元本に対する収益の割合。
所有期間利回りと最終利回りがある。

レッサー: lessor

不動産賃貸借の貸手側の地主、家主のこと。

レッシー: lessee

不動産賃貸借の借手側の借地人、建物賃借人のこと。

レバレッジ: leverage

小さな力で大きな力を得られるてこ（lever）を語源とする。
少額の投資資金で大きなリターンが期待できることを指す。ただしリスクも大きくなる。
例えば、株の取引の場合にレバレッジを効かせて信用取引を使えば、自己資金の3倍程度まで株を買うことができる。この場合は「レバレッジを3倍に効かせられる」という。リスクも3倍になる。
3倍のレバレッジを効かせれば、3割程度の変動で資産はほぼゼロにもなるし、ほぼ2倍にもなる。